導(dǎo) 讀

　　1、 5月樓市供需兩淡，30城成交環(huán)比下挫8%

　　2、百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低14.3%

　　3、僅2成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)

☉ 文／克而瑞研究中心

榜單解讀

　　前言：2023年5月，重點(diǎn)30城供應(yīng)較2019-2021年同期減半，成交環(huán)比下挫8%，同比增長(zhǎng)22%，絕對(duì)量基本回落到2月水平。

　　企業(yè)層面，TOP100房企5月單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低14.3%，近年來(lái)環(huán)比4月首度下滑，同比增幅也顯著低于前兩月水平。累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)9.1%、增幅較上月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　整體來(lái)看，2023年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但受到供需兩端制約，市場(chǎng)熱度延續(xù)平淡。五一期間房企推盤積極性普遍不高，加之目前市場(chǎng)信心及購(gòu)買力仍處在歷史相對(duì)低位，樓市增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)放緩。

　　1、百?gòu)?qiáng)房企5月業(yè)績(jī)環(huán)比降低14.3%

　　2023年5月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4853.6億元，環(huán)比降低14.3%，近年來(lái)5月單月業(yè)績(jī)環(huán)比4月首度下滑。低基數(shù)效應(yīng)下，同比仍增長(zhǎng)6.7%，但單月業(yè)績(jī)?cè)龇@著低于前兩月水平。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1-5月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額25352.8億元，同比增長(zhǎng)9.1%、增幅較上月回落。

　　整體來(lái)看，2023年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但受到供給、需求兩端制約，市場(chǎng)熱度延續(xù)平淡。五一期間房企推盤積極性普遍不高，且目前市場(chǎng)整體購(gòu)買力仍處在歷史相對(duì)低位，5月成交不及近年同期，僅略高于去年5月。

　　2、僅2成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)

　　從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2023年5月僅2成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)的企業(yè)在百?gòu)?qiáng)房企中占到近半數(shù)。分梯隊(duì)來(lái)看，TOP30梯隊(duì)房企中單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的企業(yè)數(shù)量占比最高，達(dá)到近7成。其中，華潤(rùn)置地、招商蛇口、濱江集團(tuán)、中國(guó)金茂等房企5月業(yè)績(jī)同比增幅均超過(guò)50%。卓越集團(tuán)、電建地產(chǎn)等單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。TOP31-50梯隊(duì)中，華僑城、仁恒置地、大華集團(tuán)、偉星房產(chǎn)等企業(yè)5月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也相對(duì)突出，實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)。

　　3、百?gòu)?qiáng)格局分化　TOP10門檻同比增長(zhǎng)33.6%

　　從企業(yè)銷售門檻值的變化來(lái)看，2023年1-5月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長(zhǎng)33.6%至746.5億元，TOP20門檻增長(zhǎng)11.5%至321.1億元；而TOP30房企的門檻則同比明顯降低13.5%至179.2億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻較去年同期增長(zhǎng)4%至42億元。目前的行業(yè)形勢(shì)下，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，2023年房企格局將繼續(xù)分化。

　　4、5月樓市成交再度下挫　京滬深杭廬等環(huán)比轉(zhuǎn)降　6月年中沖刺預(yù)期止跌微增

　　5月樓市延續(xù)平淡，重點(diǎn)30城供應(yīng)一降再降，僅為2019-2021年同期一半，成交環(huán)比下挫8%，同比增長(zhǎng)22%，絕對(duì)量基本回落到2月水平，受去年基數(shù)較低影響，前5月累計(jì)成交上漲28%。

　　分能級(jí)來(lái)看，一線成交縮量，環(huán)比下滑22%、降幅高于30城平均，同比仍增51%。究其原因，前期熱度較高的北京、上海、深圳均出現(xiàn)成交轉(zhuǎn)降，北京主要受限于供應(yīng)，連續(xù)2月供求比不足0.5。上海、深圳雖然供應(yīng)放量，但是受外圍區(qū)域推盤量占比增加影響，成交表現(xiàn)一般。以上海為例，外郊環(huán)和郊環(huán)外等外圍區(qū)域供應(yīng)占比超65%，也使得5月成交環(huán)比下降39%。

　　二三線城市熱度小幅回落，降幅較上月有放緩趨勢(shì)。不過(guò)不同城市還是存在顯著分化行情：成都熱點(diǎn)恒熱，單月成交突破200萬(wàn)平方米，獨(dú)占鰲頭。前期略顯低迷的武漢、濟(jì)南、佛山、寧波、東莞、長(zhǎng)春等也存在不同程度的觸底回升行情，環(huán)比持增。多數(shù)城市環(huán)比持降，降幅較為顯著超3成的主要集中在長(zhǎng)三角二三線城市，以合肥、嘉興、徐州為典型代表，經(jīng)歷了前期的放量，伴隨著剛需剛改退潮，整體成交動(dòng)能大不如前，市場(chǎng)復(fù)歸理性。

　　總體來(lái)看，5月樓市供需兩淡，延續(xù)了4月下滑走勢(shì)。除了受限于供應(yīng)之外，核心原因還在于經(jīng)濟(jì)面疲軟導(dǎo)致居民對(duì)未來(lái)預(yù)期悲觀，購(gòu)房信心不足，加之前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡，樓市增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)放緩。

　　展望后市，我們認(rèn)為，6月是上半年房企關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，為了沖刺年中業(yè)績(jī)，房企也將加快推盤節(jié)奏，提升折扣力度，供應(yīng)預(yù)期環(huán)比持增。成交則有望迎來(lái)小幅放量，不同城市分化行情延續(xù)：一是前期熱點(diǎn)城市諸如上海、杭州、成都、合肥等預(yù)期迎來(lái)短暫盤整期，整體成交熱度或?qū)⒁驑潜P扎堆入市、客戶分流等原因轉(zhuǎn)降。二是武漢、南京、蘇州等城市基本面較好的二線城市成交熱度預(yù)期穩(wěn)中有增，客戶需求仍在修復(fù)之中。三是天津、重慶、鄭州等依托剛需剛改驅(qū)動(dòng)的城市短期內(nèi)成交難見(jiàn)明顯起色，預(yù)期還將低位持穩(wěn)一段時(shí)間。